Um levantamento recente feito pela Apsa Administradora de Condomínios mostra que a taxa média de inadimplência subiu de 12% em 2021 para 17% em 2022 nos estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo, Bahia, Pernambuco e Distrito Federal. A pesquisa foi feita com base em mais de 2,7 mil condomínios onde a empresa atua. Entre os condomínios menores, cuja taxa mensal é inferior a R$500, a inadimplência é ainda maior, pulado para 25%. A administradora acredita que os resultados estão atrelados à crise econômica que abalou o país nos anos passados, com alta taxa de desemprego e perda de renda da população.
Quando a economia doméstica é afetada, é comum que algumas contas deixem de ser pagas e uma das primeiras a sofrer com a inadimplência é a taxa condominial. Isso porque a taxa de juros que incide sobre a dívida é baixa e normalmente, a multa também é. Diante dos juros cobrados por bancos ou pelo cartão de crédito, ou pela possibilidade de ter a luz cortada ou a matrícula dos filhos cancelada pela escola por falta de pagamento, a opção de muitas famílias nessa situação é atrasar o condomínio.
O problema é que a inadimplência afeta não só a capacidade de quitação das obrigações financeiras do condomínio, como também prejudica o bolso de quem está em dia com a contribuição mensal, já que o rateio se dá entre um menor número de pessoas.
Pode dar desconto? Antes de tomar as medidas judiciais cabíveis contra o devedor, o síndico pode tentar negociar o pagamento dos atrasados; mas aí, é preciso cuidado e responsabilidade. Muitos condôminos inadimplentes costumam pedir descontos ou redução das taxas de juros e multas que incidem sobre o débito. Porém, esse abatimento é proibido.
Isso porque o Código Civil determina que quem não pagar a taxa condominial está sujeito a juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o total devido, a menos que a Convenção estipule outros valores. Entretanto, a legislação não prevê qualquer tipo de possibilidade de negociação que envolva abatimentos. “O síndico que der desconto pode ser obrigado a ressarcir o condomínio pelo valor dos juros que deixou de cobrar”, alerta o presidente do Sindicato dos Condomínios Comerciais, Residenciais e Mistos de Minas Gerais (Sindicon MG), advogado especializado em direito condominial, Carlos Eduardo Alves de Queiroz.
O que fazer? Porém, há possibilidade de outros tipos de negociação. O síndico pode parcelar o total devido se o condômino demonstrar que realmente não tem capacidade de pagamento do montante total, desde que esse acordo não prejudique as contas do prédio nem os demais que estão adimplentes.
Entretanto, o gestor deve ficar atento ao devedor contumaz, aquele que nunca paga a taxa em dia, mesmo demonstrando padrão de vida elevado. Esses casos não são raros e o caminho é a cobrança judicial, se a conversa amigável não resolver.
Leilão – É importante ressaltar que a dívida com o condomínio pode levar à perda da unidade, que pode ser leiloada para pagar o débito. Por isso, Carlos Eduardo recomenda que os condôminos em dificuldade priorizem o pagamento da taxa assim que tiverem uma renda extra, como férias ou a venda de um bem, como o carro. “Já pensou perder um imóvel, que está tão bem valorizado na maioria das cidades, por uma dívida que às vezes é muito menor? Não compensa deixar o débito crescer. O melhor é priorizar o pagamento da taxa e ficar tranquilo sabendo que o porto seguro da família está garantido”, conclui o presidente.