Dúvidas Frequentes

Sim. A lei não traz um horário predeterminado para a realização da assembleia, devendo ser levado em conta o bom-senso. O fato de assembleia ser marcada para a hora do jornal ou da novela não deve ser considerado empecilho, pois nunca haverá consenso total entre os condôminos sobre qual o horário ideal. Por ser o “horário nobre” fora do horário comercial, em que normalmente os moradores estão em suas residências, muitas vezes é o horário escolhido pelo síndico para a realização da assembleia, não havendo nada de irregular nisso.

Renata Galvão de Melo – Departamento Jurídico – SINDICON

Sim. Independentemente de haver ou não pessoas morando – ou trabalhando – na unidade autônoma, a taxa de condomínio deve ser paga. Isso porque o ônus de arcar com as despesas do condomínio decorre da propriedade do imóvel e da co-propriedade das áreas comuns, e não do seu real uso.

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O Código Civil não trouxe regramento que obrigue o condomínio a registrar as atas das assembleias. Contudo, recomenda-se o registro das atas no Cartório de Títulos e Documentos para que se dê publicidade às deliberações da assembleia, além do que o registro permite que o livro de ata seja suplementado em caso de extravio ou deterioração.

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O Código Civil, em seu art. 1352, parágrafo único, prevê que, salvo disposição diversa da Convenção do Condomínio, os votos nas assembleias serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino. Assim, um condômino proprietário de uma fração ideal maior poderá ter direito a voto com peso maior. Não é incomum em condomínios grandes, onde há grande variedade de apartamentos, desde quitinetes até grandes coberturas, que o voto se faça por número de metros quadrados de cada unidade autônoma. Em decorrência dessa possibilidade, o voto secreto é inviável. Some-se a isso o fato de que é possível ao condômino ausente outorgar procuração a outro condômino, o que também inviabiliza o segredo na deliberação. Ademais, do voto secreto podem decorrer equívocos e fraudes demasiadamente temerárias para o condomínio, pelo que ele não é aceito no ordenamento vigente.

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O Código Civil prevê, em seu art. 1.336 quais são os deveres dos condôminos:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Além da conhecida multa por atraso no pagamento da contribuição condominial (§1º), a lei prevê a aplicação de multa para o condômino que descumprir os deveres previstos nos incisos II a IV. Essa multa deve estar prevista na Convenção do Condomínio para ser aplicada e tem seu valor limitado a até 5 vezes o valor da cota condominial mensal. Vale dizer que, se a Convenção traz um rol de obrigações e deveres dos condôminos, deve também prever uma sanção (geralmente multa) para o descumprimento desse dever. Essa é uma obrigação contida na lei, art. 1334, IV, C. civil:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
(…)
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

No caso de a Convenção dispor, a multa pode ser aplicada pelo síndico, sem necessidade de submissão do assunto à assembléia.
Caso não haja na Convenção disposição expressa da aplicação dessa multa, os condôminos podem se reunir em assembléia geral e, por voto de 2/3 dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança dessa multa ao infrator, de até 5 cotas condominiais. O valor da multa deve obedecer ao princípio da razoabilidade, levando-se em consideração a gravidade da infração, as condições em que ocorreu, etc.

Em caso de reincidência do descumprimento de seus deveres perante o condomínio, o art. 1.337 do Código Civil prevê que o condômino pode ser obrigado a pagar multa de até 5 vezes o valor da cota, conforme a gravidade e a reiteração da conduta danosa. A cobrança dessa multa deve ser decidida em assembléia, por voto favorável de ¾ dos condôminos. Essa disposição diz respeito aos deveres previstos nos incisos, inclusive o do inciso I (inadimplência reiterada) ou outros estabelecidos na Convenção. Contudo, parte da jurisprudência dos Tribunais entende que essa multa só pode ser aplicada se estiver prevista na Convenção, que deve estipular o critério de reiteração mencionado no Código Civil.

É recomendável que a Convenção do Condomínio esclareça todos os detalhes para a cobrança dessas e outras multas, tais como: se o síndico pode aplicar ou somente a Assembléia, existência e forma de advertência prévia, eventual gradação de multas, critério de reiteração, prazos de tolerância, meios de recorrer contra as multas, forma de cobrança, junto ou não da cota condominial, dentre outros que se julguem necessários

Em situações mais graves, o parágrafo único do art. 1337 prevê uma sanção para a prática de comportamento anti-social – multa de até 10 vezes o valor da cota condominial – independentemente de sua previsão na Convenção ou de prévia deliberação assemblear dos demais condôminos. Essa medida tem caráter excepcional, devendo ser utilizada com muita cautela e ponderação, apenas quando presente situação de extrema gravidade no âmbito do condomínio, em que haja urgência da repressão para se preservar a vida, a integridade física ou assegurar a convivência comum. A tipificação para esse tipo de comportamento não vem prevista na lei, mas os Tribunais consideram comportamento anti-social aquele hábil a causar profundo desgosto, mal-estar ou constrangimento coletivo, com reiteração da prática faltosa, tais como alterações estruturais amplas capazes de colocar em risco a saúde da edificação e segurança de seus habitantes, a manutenção de casa de tolerância na unidade autônoma, o atentado violento ao pudor, vida sexual escandalosa, exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial, uso de drogas na unidade, dentre outras.
Nesses casos, de imposição de multa pela assembléia, o condômino infrator não tem direito a voto, uma vez que o Código Civil fala em condôminos “restantes”, ou seja, excluído o infrator.

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Sim. Conforme o art. 1.354 do Código Civil, a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Ou seja, todos os condôminos devem ser convocados, sob pena de nulidade do resultado da deliberação.

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Conforme o art. 654, § 2°, do Código Civil, a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio e do uso de procurações em assembléia e outras ocasiões, a obrigação do reconhecimento de firma deve constar expressamente da Convenção do Condomínio.

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O prazo máximo para mandato do síndico, segundo o art. 1347 do Código Civil, é de 2 anos, sendo que a Convenção do Condomínio pode estipular prazo menor. Assim, ao término do prazo, deve ser realizada nova eleição, sendo permitido ao síndico candidatar-se novamente e ser reeleito. Contudo, não há vitaliciedade no cargo. Caso o mandado chegue ao fim e o síndico não convoque assembleia para eleição de novo síndico, entendemos que não há prorrogação tácita do mandato, e o exercício da função pelo síndico com mandato vencido passa a ser irregular.

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Diferentemente do que muitos pensam, o condômino não está automaticamente autorizado a realizar qualquer tipo de obra no interior da sua unidade autônoma, eis que, dentro de cada uma, há materiais que também são propriedade comum, tais como as peças componentes da estrutura e das instalações, paredes que abrigam colunas ou fazem parte da fachada do prédio, etc.
Vale dizer que por “reforma”, devem-se entender as mudanças que afetam a configuração interna da unidade, como a eliminação, substituição ou troca de paredes, transformação de parede em balcão, obras que impliquem em rebaixamento ou elevação do piso ou do teto, ou qualquer alteração que eleve o peso ou diminua a sustentação. Outras atividades como pintura de paredes, pintura de piso, troca de carpete, aplicação de papel de parede, tratam-se de pequenos reparos, e não de reforma propriamente dita.
Entretanto, na prática, é difícil se separar o que é reforma e o que é pequena obra, sendo recomendável que o condomínio disponha, em seu regimento interno, de uma seção sobre o regulamento de obras e reformas.
É interessante que esse regramento preveja também qual o horário para a realização da obra, horário e local de entrada e saída de material de construção, local de depósito, e outros detalhes próprios de cada edifício.
Em caso de reforma, compete ao condômino discutir previamente com o síndico sobre a realização das obras, podendo o síndico exigir do responsável o projeto das obras devidamente assinado por profissional legalmente habilitado. Caso haja omissão por parte do condômino, ou mesmo reticência em regularizar a situação, a opção é a contratação de um perito para averiguar as condições da reforma.
Em prédios comerciais, a disposição acerca de obras e reformas no regulamento interno é comum, servindo de exemplo o seguinte dispositivo, retirado do Regulamento Interno de um condomínio localizado no Estado de São Paulo:

“XXX – Antes de executar qualquer reforma ou ampliação nas unidades autônomas, o condômino deverá consultar um profissional, arquiteto ou engenheiro civil, para a elaboração do estudo preliminar, respeitando e acatando leis, Memorial Descritivo e Convenção do Condomínio; o estudo preliminar deverá ser encaminhado ao Síndico para sua aprovação e posterior aprovação da Prefeitura Municipal de (…) para emissão do Alvará de Construção, e ao agendar o início das obras o condômino deverá apresentar uma cópia da ART devidamente recolhida perante ao CREA, do profissional responsável pela obra.”

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O Código Civil não dispõe acerca do cargo de subsíndico, ficando a cargo da convenção dispor sobre a existência da função e suas atribuições. Assim, não existe essa obrigatoriedade. Em geral, a função principal do subsíndico é a de substituir temporariamente o síndico, ou de atuar ao seu lado, com a delegação de funções. É comum a figura do subsíndico em condomínios que possuem vários blocos, sendo que, nesse caso, são delegadas ao subsíndico muitas das funções do síndico, por absoluta impossibilidade de o síndico dar conta da gestão de cada um dos blocos.

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Em geral, a responsabilidade pelo fundo de reserva é do proprietário. O locatário só deve contribuir se for o caso de reposição do fundo de reserva quando os recursos consumidos tenham sido usados para pagar despesas ordinárias.

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Em uma Assembleia em que estejam na pauta as questões de despesas ordinárias, o inquilino terá total liberdade de opinar, se o proprietário não estiver presente, podendo ter direito a voto, independentemente de procuração (Lei 8.245/91, art. 83). Nos demais assuntos, ele não poderá votar, a não ser que o proprietário lhe outorgue procuração conferindo-lhe poderes de deliberação e decisão para os assuntos tratados na Assembleia. Vale ressaltar que é dever do locador informar o locatário sobre as normas e o funcionamento do condomínio. Uma cópia da Convenção e do Regulamento Interno deverá ser fornecida, para que o inquilino se inteire e possa seguir corretamente todas as regras estabelecidas pela Convenção.

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Caso a Convenção do Condomínio preveja a existência de subsíndico, se o síndico falece antes do término do mandato, o subsíndico deve assumir a função interinamente até que se realize nova eleição. Independentemente do tempo que faltava para o mandato se findar, o subsíndico não pode assumir a função pelo tempo restante (mandato complementar), devendo convocar, o mais breve possível, assembleia geral para eleição de um novo síndico. Não há um prazo legal para que a nova eleição aconteça, mas é recomendável que o subsíndico não permaneça interinamente na função por mais de 30 dias.
De forma alguma é permitido que o cônjuge do síndico falecido, ou algum outro morador de sua unidade assuma a sua função.

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O cargo de síndico é voluntário, e ninguém pode ser obrigado a ser síndico contra a sua vontade. Não há nenhum respaldo jurídico para o exercício irrecusável da função, até mesmo o rodízio adotado em alguns prédios, quando de aceitação compulsória, pode ser considerado ilegal. A solução para a falta de condôminos dispostos a ocupar a função de síndico pode ser a de contratar um síndico profissional, ou uma empresa administradora que faça a suas funções. Outra alternativa é permitir que a partir da nova eleição, o síndico possa delegar as funções de administração a uma empresa ou a um terceiro, e isso com o respaldo da assembleia.

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Muito embora o código civil não discipline essa matéria, a Lei n. 8.245/91, (lei do inquilinato) traz um rol de despesas ordinárias, de responsabilidade do inquilino, como sendo aquelas necessárias à administração do condomínio, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Por sua vez, a lei previu como despesas extraordinárias as que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, a saber:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Conforme se vê da alínea “i” do rol acima, a constituição e as cotas do Fundo de Reserva são de responsabilidade do proprietário-locador, no entanto, compete ao inquilino a recomposição do Fundo quando utilizado em despesas ordinárias. No mesmo sentido, qualquer dano causado pelo inquilino ao imóvel deve ser obrigatoriamente reparado por ele, não apenas em sua unidade mas também nas áreas comuns. Caso os reparos em sua unidade seja incumbência do locador, o inquilino é obrigado a consenti-los, podendo requerer o direito de abatimento do aluguel se tiver duração superior a 10 (dez) dias, proporcionalmente ao período excedente.

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A Convenção do Condomínio, uma vez registrada no Cartório de Registro de Imóveis, torna-se um documento público, sendo franqueado a qualquer interessado o acesso ao seu conteúdo, bastando que compareça ao cartório competente e requisite a exibição do documento, pagando os emolumentos necessários. Assim, o síndico não é obrigado a fornecer cópia ao condômino que lhe requisitar, muito embora seja essa uma prática recomendável.

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Conforme prevê o art. 1348, §2º do Código Civil, O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção. A transferência pode recair sobre pessoa natural ou pessoa jurídica.

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Não, essa é uma atribuição da assembleia dos condôminos e o síndico não pode tomar essa decisão por conta própria, mesmo que haja irregularidades. Em geral, aplicam-se à destituição dos membros do conselho fiscal as regras da convenção do condomínio e, na sua omissão, aplicam-se as regras atinentes à destituição do síndico, com algumas adaptações. Os conselheiros só poderão ser destituídos em assembleia geral especialmente convocada. A assembleia pode ser convocada pelo síndico ou por ¼ dos condôminos, e deve constar na pauta de convocação o objetivo da reunião, a fim de que os conselheiros possam saber e se defender. Quanto ao quórum de instalação e de votação, se a convenção for omissa, aplica-se a regra geral do Código Civil: as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais, e em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes (art. 1.352 e 1.353)

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O síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio pode ser destituído. Para a destituição, é preciso que ¼ dos condôminos convoque uma assembleia geral extraordinária especialmente para fins de destituição do síndico. Ou seja, no edital de convocação deve constar expressamente que se trata de reunião para destituição do síndico. Esse fato permite ao síndico que elabore sua defesa, impedindo que haja surpresa ou desconhecimento da intenção dos demais condôminos. Os condôminos reunidos em assembleia poderão então, pelo voto da maioria dos presentes (50% +1), decidir pela destituição. Vale dizer que o art. 1.349 do Código Civil menciona o “voto da maioria absoluta de seus membros”, membros da assembleia, e não membros do condomínio. Assim, basta a maioria de votos dos presentes.

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Mesmo não se tratando de síndico profissional, pode haver remuneração para o síndico que é condômino. A remuneração não terá caráter salarial e sim de ajuda de custo, pro labore, ou gratificação. Contudo, o síndico deve recolher a contribuição previdenciária sobre o valor recebido, e deve declarar a quantia como remuneração em sua declaração anual de imposto de renda. Perante o INSS, o síndico é considerado contribuinte individual (art.2º, III, alínea “e” da Instrução Normativa INSS nº. 84/02). É importante ressaltar que mesmo que o síndico não receba remuneração em dinheiro, mas seja isento do pagamento da cota relativa a sua unidade, ele ainda assim deve recolher a contribuição previdenciária sobre o valor da cota/isenção.

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Caso o síndico seja condômino, ele poderá deliberar e votar todos os temas constantes da pauta de convocação. Contudo, a Convenção do Condomínio pode prever que o síndico seja impossibilitado de votar as matérias relacionadas a suas contas e sua administração. Se não houver essa previsão, o voto do síndico é admitido em qualquer situação.
Caso o síndico não seja condômino (síndico profissional, terceirizado ou cargo exercido por empresa administradora de condomínio), não pode votar.

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O art. 1335, III, do Código Civil prevê que é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, mas trouxe a condição de que, para isso, ele deve estar em dia com o pagamento de suas contribuições.

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Sim, sendo que essa conduta é praxe na maioria dos condomínios. Entretanto, é possível que a Convenção do Condomínio proíba essa prática, permitindo apenas que os condôminos presentes na assembleia tomem voto.

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O novo Código Civil, em seu art.1356, faculta a criação de um o conselho fiscal composto de três membros eleitos, com a competência específica de analisar e exarar parecer sobre as contas do síndico. Não há vedação legal para que um inquilino exerça mandato no conselho fiscal. Salvo disposição em contrário na convenção, o mandato dos conselheiros é gratuito.

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Conforme prevê o art. 1.348 do Código Civil, compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.

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Segundo o art. 1.335 do Código Civil, são direitos do condômino:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
São deveres do condômino, elencados no art. 1.336 do Código Civil:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Além das enumerações elencadas, o Código ainda prevê que:
– o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
– o condômino que realizar obras que comprometam a segurança da edificação, que alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, que não der à sua unidade destinação diversa da que tem a edificação, que utilizar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem. Caso não haja na convenção previsão da cobrança dessa multa, caberá à assembléia geral, por 2/3 dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
– o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até 5 vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
– o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente a 10 vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

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O fundo de reserva tem a finalidade de atender eventuais gastos imprevisíveis, inadiáveis e urgentes do condomínio. A forma de contribuição para com o fundo de reserva deve constar na Convenção do Condomínio, e normalmente constitui-se de uma porcentagem da cota condominial ordinária. No silencio da convenção, os assuntos pertinentes ao fundo devem ser decididos em assembleia, bem como a aplicação dos recursos em obras ou outros serviços. O fundo de reserva é patrimônio do condomínio, mas é um fundo vinculado; portanto, não pode a assembleia geral distribuir os valores em depósito entre os condôminos, salvo se a decisão for aprovada pela totalidade dos condôminos proprietários, em unanimidade.

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As despesas devem ser rateadas proporcionalmente às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino , conforme prevê o art. 1.336, I, do Código Civil. Contudo, a Convenção pode prever outra forma de rateio, tal como a de cota de valor único para todos os condôminos.

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A palavra condomínio significa propriedade comum, e o condomínio em edifícios é uma conjugação de propriedade exclusiva sobre unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos) e co-propriedade sobre as partes comuns (hall, corredores, salão de festas, áreas de lazer, elevadores, laje, fachada, etc.). São considerados condôminos os proprietários das unidades autônomas de um edifício, que são também co-proprietários das áreas comuns. A lei equipara aos condôminos os titulares de direitos relativos à unidade autônoma, como os promitentes compradores e cessionários, mas não existe essa equiparação legal com relação ao inquilino. O inquilino é apenas possuidor do imóvel. A relação entre o proprietário da unidade e o inquilino é uma relação contratual, advinda de um contrato de locação regido pela Lei n. 8.245/91, que não transfere a este o papel de condômino. Essa relação se evidencia no tratamento jurídico dado à responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais. Nos contratos de locação, regra geral, prevalece a exigência, por parte do locador, de que o locatário (inquilino) se responsabilize pelo pagamento de cotas condominiais, IPTU e outras taxas. Contudo, perante o condomínio, o devedor é sempre o proprietário da unidade, nunca o inquilino. Isso porque a relação de locação se estabelece apenas entre o proprietário e o inquilino, ao passo que a relação jurídica relativa ao pagamento da cota condominial é sempre entre os condôminos, a saber, os proprietários das unidades. Contudo, o inquilino, assim como os demais moradores de um edifício, proprietários ou não, deve obediência à Convenção do Condomínio e ao Regimento Interno. O art. 1.333 do Código Civil prevê que devem obedecer a convenção não só os proprietários, mas também aqueles que têm a posse ou a detenção das unidades. Assim, também alguns direitos e deveres do condômino comunicam-se ao inquilino, muito embora não decorram da relação contratual, mas sim da posição do inquilino como morador e possuidor da unidade.
É o caso da responsabilidade pelas despesas ordinárias do condomínio, atribuída ao inquilino. As despesas extraordinárias são de responsabilidade do proprietário.

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O prazo deverá estar previsto na Convenção, não podendo ultrapassar 2 anos, sendo permitida a reeleição.

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Conforme preceitua o art. 1350 do Código Civil, o síndico deve convocar os condôminos para assembléia geral ordinária uma vez por ano. Nessa reunião, discute-se o orçamento das despesas e sua aprovação, as contribuições dos condôminos, a prestação de contas e a alteração do Regimento Interno. Eventualmente, no caso de proximidade com o fim do mandato ou de necessidade de substituição, na assembléia geral ordinária haverá eleição do novo síndico. Já a assembléia geral extraordinária pode ser convocada sempre que houver necessidade, a critério do síndico ou de ¼ dos condôminos, e as deliberações devem respeitar a pauta constante na convocação.

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Tanto a assembléia geral quanto a extraordinária podem ser convocadas pelo síndico ou por ¼ dos condôminos, caso o síndico não realize a convocação, conforme preceitua o §1º do art. 1.350 e o art. 1355 do Código Civil. Cada convocação deve ter uma pauta clara, expondo os assuntos que deverão ser tratados na assembléia.
A assembléia geral ordinária tem pauta prevista em lei, conforme se verá adiante, enquanto a assembléia extraordinária pode versar sobre outros assuntos de urgência ou não previstos na legislação para a assembléia geral ordinária, devendo os assuntos deliberados guardarem consonância com os presentes na pauta/edital de convocação. Não deve haver deliberações “surpresas” em uma assembléia, priorizando-se a anterior ciência pelos condôminos dos temas que serão enfrentados e votados, sob pena de nulidade do resultado da deliberação.

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A primeira atitude a ser tomada é averiguar de onde surgiu o vazamento que está levando água às paredes. Atualmente, além de profissionais altamente gabaritados, há ferramentas e equipamentos que detectam vazamentos mínimos, e ainda ajudam a descobrir sua origem. Caso o vazamento decorra da tubulação central do condomínio, aquela que vai da garagem até o último andar – coluna – quem deve arcar com o conserto é o condomínio. Caso o vazamento venha de uma ramificação da tubulação central, ou seja, de um tubo que é ligado à tubulação central – ramal – quem deve custear o conserto é o proprietário da unidade, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo.

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